Recomendo Compra para o fundo imobiliário mais queridinho da Faria Lima
Este fundo é com certeza um dos mais recomendados por analistas de investimentos e isso por si só é um motivo para recomendação de compra, mas nesse caso, o consenso está correto.
Hoje, eu me junto a este time de analistas que o recomendam.
A combinação de preço da cota baixo após quedas aumentando o retorno dos títulos investidos e pagamento de dividendos subindo, com potencial de ganho maior que a Selic me conquistou.
Por isso, ele é o meu primeiro fundo imobiliário divulgado para compor a carteira de fundos imobiliários Investe10.
Ao longo das próximas publicações, vou divulgar um fundo imobiliário por semana , ate completar a carteira de FIIs indicada, que vai compor nosso portfolio diversificado, com foco em ampliar a renda recebida mensalmente.
Afinal, quem é o queridinho?
O fundo de investimento imobiliário em questão é o RBR High Grade.
Negociado com o código RBRR11 e voltado a investidores em geral, seu objetivo é gerar aos cotistas rendimentos e ganhos de capital na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros ativos líquidos ligados ao mercado imobiliário.
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título de renda fixa cujo detentor recebe juros sobre o valor investido, além da devolução deste após o prazo estabelecido.
As empresas emitem estes títulos por sua vez para financiarem projetos imobiliários como construir um galpão logístico ou um prédio de escritórios, por exemplo.
Ou seja, o RBRR11 é basicamente um veículo de obtenção de renda para os cotistas por meio da compra de CRIs.
A taxa de administração do fundo é baixa, em apenas 0,2% a.a. sobre o patrimônio líquido.
A taxa de gestão é de 0,8%, uma vez que ele tem gestão ativa na procura de oportunidades de mercado.
Além disso o fundo cobra 20% de taxa de performance sobre a rentabilidade que exceder a taxa DI.
Aos que tem preconceito com taxa de performance, na minha opinião isso é uma bobagem, de forma que considero adequada a cobrança de taxas dele.
Eu prefiro pagar uma baixíssima taxa de administração e uma taxa de performance que alinhe os interesses do gestor ao meu objetivo, que no caso é o de superar o CDI.
O fundo é administrado pelo BTG e gerido pela RBR Gestão de Recursos.
Que tipo de fundo imobiliário é o RBR
O RBR High Grade é um fundo imobiliário do segmento títulos e valores mobiliários, ou seja, que basicamente investe em recebíveis.
Do seu patrimônio atual, 94% está em CRIs - Certificados de Recebíveis Imobiliários.
Com relação a taxas recebidas destes CRIs que compões o patrimônio do fundo, 62% da rentabilidade acompanha o IPCA, 20% o CDI, 12% o IGPM, como mostro abaixo.
Note que o fundo tem grande diversificação em 42 CRIs, com um prazo médio que um investidor leva para recuperar um investimento realizado destes de 4,2 anos (é o que se chama de duration).
Com relação a estratégia do fundo, ele tem 89% dos ativos em CRI High grade, ou seja, de melhor avaliação de risco, principalmente comprando CRIs que eles mesmo originaram e estruturaram.
Os investimentos nestes títulos ocorrem fora do mercado, e são títulos que os investidores pessoa física não teriam acesso diretamente.
Nas pizzas abaixo vemos que 84% dos CRIs que compõe o patrimônio do fundo são do tipo Ancoragem RBR (primeira pizza), ou seja, o fundo adquiriu tais CRIs de operações que foram originadas, estruturadas pela própria gestora, a RBR e/ou investidas em mais de 50% da emissão.
Importante destacar que a quando a RBR estrutura as operações, 100% da taxa de estruturação é destinada pra o fundo.
Os devedores destes títulos são em geral empresas pois 83% dos CRIs tem risco corporativo
Na distribuição por tipo de imóvel 43% dos CRIs detidos pelo fundo são de lajes corporativas (prédios comerciais), 28% de galpões logísticos e 25% de prédios residenciais.
Sobre as garantias, 85% são do estado de São Paulo e 48% localizadas em regiões prime de São Paulo como Faria Lima, Pinheiros e Jardins.
Para tornar mais facil seu entendimento, aqui estão dois dos principais CRIs que compõe o fundo – mas lembre que são mais de 40 CRIs e nenhum tem mais de 10% do patrimônio do fundo, para pulverizar o risco de inadimplência.
Caso você deseje ver todos os ativos do fundo, clique aqui.
Fundos imobiliários variam!
A maior parte dos fundos imobiliários sofreu com a alta de juros no Brasil, como você pode ver o IFIX, o índice que mede o retorno dos fundos imobiliários, que cai 7,5% desde o pico no final de 2022.
O RBRR11, por ser um fundo que investe em recebíveis imobiliários, sofreu especialmente com o aumento do risco de inadimplência, também ocasionado pela alta taxa de juros e potencializado com eventos como erros no balanço das Americanas (AMER3).
Tais eventos fez investidores fugirem de investimentos com risco de inadimplência e acabou ampliando a queda no RBR.
Com isso, o Fundo RBR11 cai mais que o IFIX, 15,6% em aproximadamente um ano, fazendo com que hoje o valor da sua cota seja menor que o valor do seu Patrimônio liquido por cota, negociando em um PVPA (preço/ valor patrimonial) de 0,9 vezes.
Apensar da queda no preço das cotas em um ano, os rendimentos tem aumentado, após caírem com deflação nos meses finais de 2022 quando ocorreu a isenção de tributos sobre os combustíveis – como vimos 62% dos CRIs do fundo tem rendimento ligado ao IPCA
Com a queda no preço da cota e a elevação recente nos pagamentos de dividendos, o dividend yield (Dividendo distribuído/valor da cota em uma determinada data), ou o retorno em dividendo por cota do ultimo pagamento to foi de 1,12% que é R$0,95 pagos dividido pelo preço da cota hoje em 22/3/2023, de R$84,3
O retorno em dividendos aumentou com o fenômeno de alta de dividendos pagos e queda do preço da cota e nos últimos 12 meses totalizou 14%.
Se anualizarmos o último dividendo pago, temos um retorno de 13,5%, liquido de IR, o que se compara a um retorno liquido de 10,3% do Tesouro Selic prefixado para 2026.
Repare que a deflação – artificial – no Brasil causada pela isenção de tributos ao combustível fez com que o retorno em dividendos do fundo ficasse menor que o CDI de agosto a novembro.
A isenção de tributos nos preços dos combustíveis já foi parcialmente revertida, e com isso em fevereiro o rendimento do fundo foi de enormes CRI+4,5%
Com a volta da cobrança dos tributos federais em março, teremos novamente um repique no IPCA que deve ampliar os dividendos do fundo, uma vez que 60%
Lembrando que o RBRR11 deve distribuir aos cotistas, no mínimo, 95% dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa.
Quando se considera a recuperação no pagamento de proventos, junto com a queda na cota, temos uma taxa anualizada de 14%, como mostra o gráfico abaixo.
Risco de inadimplência
O maior risco deste tipo de fundo de recebíveis é a inadimplência, que pode ser mitigada por:
1. Análise de crédito feita pelo gestor
2. Garantias
3. Diversificação/pulverização dos títulos que o fundo tem em seu patrimônio.
Sobre a qualidade do crédito a RBR ela usa uma metodologia própria e informa que mais de 80% dos CRIs são avaliados como de alta qualidade/ alta nota de crédito.
Sobre as garantias, a RBR informa em seus relatórios que é extremamente criteriosa na avaliação das garantias imobiliárias das transações, faz visita aos ativos, diligencias técnicas, jurídicas e ambientais e tem equipe especializada.
Sobre as garantias, 85% dos imóveis que servem como garantia dos CRIs são do estado de São Paulo e 48% são localizados em regiões prime de São Paulo como Faria Lima, Pinheiros e Jardins.
Ainda assim, não há como garantir que não ocorram devedores inadimplentes que afetem o pagamento de dividendos pelo fundo.
Os fundos imobiliários não contam com garantia do Administrador ou do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).
Sobre a diversificação, acredito que o fundo seja bem diversificado com mais de 42 CRIs e nenhum com mais de 10% do patrimônio do fundo.
Liquidez é ótimo e risco de mercado é o preço disso
Uma das vantagens de investir no fundo é poder vender as cotas do fundo e resgatar seu dinheiro a qualquer dia, pois estes fundos são negociados em bolsa.
O RBRR11 tem um volume negociado de R$65 milhões por mês, e suas cotas podem sofrer desvalorização, tal como ocorre com as ações, reflexo da oferta e demanda por compra de suas cotas na bolsa.
Outro risco está em alguma mudança na reforma tributária em discussão que possa tributar os dividendos.
Uma das grandes vantagens de se investir em fundos imobiliários é que os dividendos são isentos de imposto de renda para pessoas fiscais, o que eventualmente pode mudar numa reforma tributária.
Importante destacar que apenas os dividendos recebidos são isentos, o ganho de capital na venda de cotas não e sobre este incide 15% de imposto de renda.
Porque vale a pena investir no RRBR11?
Ao comprar RBRR11 você vai estar comprando indiretamente CRIs com taxas muito boas e com uma diversificação bem maior do que conseguiria comprando um por um diretamente no mercado, com poucos recursos financeiros.
Como o fundo é pulverizado em vários CRIs estará mitigando o risco de crédito destes veículos individualmente.
Veja abaixo que nenhum CRI tem mais de 10% de participação no fundo e ele é bem pulverizado.
O RBRR11 está pagando um dividend yield anualizado de cerca de 14% (superior ao rendimento líquido obtido no Tesouro).
Uma das grandes vantagens na minha opinião é a liquidez.
Você eventualmente pode conseguir títulos privados com boas taxas, mas além da dificuldade de diversificar com menos dinheiro, você provavelmente terá de esperar até o vencimento do título, a não ser que venda com grande deságio.
No fundo imobiliario, você tem liquidez diária para vender suas cotas (ainda que a cota pode estar negociando abaixo do preço de compra momento da venda) e o RBR conta com um volume negociado em bolsa alto, de mais de R$60 milhões por mês.
! Compre CRIs com desconto !
Considerando o preço da cota atual e os títulos dentro do fundo, estamos falando que a carteira de CRI do fundo com rendimentos ligados a inflação está rendendo o equivalente a IPCA+9,3% , já descontada a taxa de administração do fundo.
Com relação aos CRIs que rendem CDI mais uma taxa, estamos falando no equivalente a CI+2,68% , já descontada a taxa de administração do fundo.
Esta tabela serve de referência para o cotista balizar sua expectativa de resultado para a carteira de CRIs com a compra de cotas do fundo a um determinado preço.
A tabela indica a rentabilidade equivalente, no cenário hipotético em que o investidor adquire a carteira de CRIs do fundo, com o mesmo ágio/deságio observado na cota a mercado, e carrega todos os papéis adquiridos até o vencimento de cada um deles.
Tem mais - > A gestão ativa captura oportunidades do momento
Segundo o último relatório de gestão do fundo, o entendimento é que o atual cenário desafiador de mercado, com alta Selic e baixa liquidez disponível, abre ótimas possibilidades de comprar ativos com taxas mais atrativas, o que eles fazem por meio de uma gestão ativa do portfólio.
No mês de fev/23 a recuperação judicial das Americanas causou grande impacto no mercado de crédito com aumento do spreads exigidos. Spread é a diferença da taxa cobrada de uma operação e a referência, por exemplo em um título público semelhante.
Veja no gráfico abaixo, na linha verde, o que a crise Americanas (AMER3) fez com o spread exigido dos títulos de renda fixa no dia do estouro da notícia.
CONCLUSÃO:
COMPRAR RBRR11 em até 2% do patrimônio líquido, com o objetivo de buscar a obtenção de renda mensal superior à de títulos públicos, ótima liquidez e gestão ativa.
Ao longo das próximas semanas a carteira de fundos imobiliários vai crescer, este é só o primeiro !
Abraços
Cristiane Fensterseifer, CNPI , CGA, consultora CVM
22/3/2023