ATENÇÃO! RECOMENDO A COMPRA DE FUNDO IMOBILIÁRIO “SMALL CAP” COM POTENCIAL DE VALORIZAÇÃO E ALTOS PROVENTOS!
A Selic está caindo, e por isso é importante começar a procurar fontes de renda com um pouco mais de risco e um pouco mais de retorno para compor a parte voltada a renda do nosso portfólio.
Por isso, hoje eu recomendo a compra de um fundo imobiliário (FII) de galpões logísticos para a carteira de FIIs!
Pátria Logística Fundo de Investimento Imobiliário: PATL11
Eu vou chamar este fundo de Small Cap dos fundos imobiliários, pois não é um fundo muito grande em valor de mercado, com valor de mercado de apenas R$316 milhões, aliás negociando bem abaixo do Patrimônio Liquido de R$491 milhões.
O PATL11 compõe o IFIX (índice de fundos imobiliários, tipo um Ibovespa deste indústria), representando 0,26% de sua composição.
Apesar de “pequeno” em valor de mercado ele tem 24 mil cotistas, um número considerável, e uma liquidez média diária de R$ 0,6 milhão, o que não deve ser um empecilho para a compra de pequenos investidores.
O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda e eventual ganho de capital, mediante investimento de, no mínimo, 2/3 do seu PL:
(i) diretamente, mediante a aquisição de imóveis logísticos ou industriais, construídos ou em construção localizados no território nacional, e/ou direitos reais sobre tais imóveis,
(b) cotas de FIIs, que invistam no mínimo 2/3 do seu PL em Imóveis, de forma direta ou de forma indireta, por meio da aquisição de SPE que invista em Imóveis;
(c) cotas de FIPs, que invistam em SPE que tenha por objeto investir em Imóveis;
(d) CRIs, e
(e) outros valores mobiliários previstos no artigo 45 da Instrução CVM nº 472
A taxa de administração total cobrada pelo fundo é de 1,13% a.a. Sobre o valor de mercado.
Quais são os imóveis do fundo PATL11
O fundo tem 4 galpões de qualidade (A+), , sendo que a maior parte (70%) da área bruta locável fica no Rio de Janeiro, seguida por 18% em Minas Gerais e 13% em São Paulo.
A qualidade dos ativos alta é importante já que ficam localizados em praças logísticas menos usuais. O que é ao mesmo tempo um risco, mas também um benefício de menor concorrência para o fundo.
O PATL11 não possui alavancagem financeira em seu balanço, mitigando um risco que tem sido notável na indústria.
Vacância diminuiu em dezembro!
A taxa de vacância física do Fundo era de 6,5% ao final de novembro de 2023, data do último relatório da gestão, mas vai cair para 3,8% em dezembro, pois ele recentemente locou 4.061 m² de área bruta locável no Ativo Ribeirão das Neves para a empresa MMS Armazenagem e Logística.
O contrato de locação, no formato típico, tem prazo de duração de 60 (sessenta) meses (5 anos), tendo início em 01 de dezembro de 2023 quando a receita imobiliária do Fundo será impactada positivamente em, aproximadamente, R$ 0,04 por cota.
O Ativo Ribeirão das Neves é o único dos 4 galpões com parte não locada, que era de 37% em novembro e com esta locação cairá para 22% em dezembro.
Esta parcela sem locação ocorreu depois do cancelamento antecipado da locação pelo frigorífico Pif Paf no meio de 2022 após o mesmo ficar inadimplente.
Foram, portanto, cerca de 6 meses para a gestão do fundo ocupar novamente metade da área que ficou sem inquilino.
Performance está deixando espaço para valorização
A performance do PATL11 não acompanhou a evolução do Índice de Fundos Imobiliários recente, de forma que deixou espaço para a alta de sua cota, o que pode ser fomentado com a queda da Selic.
Outro fator que pode movimentar a cota em 2024 é a busca por uma gestão mais ativa e com diversificação do portfólio do fundo.
O Valor de mercado atual está bem abaixo de quando fez sua 1ª e única emissão em agosto de 2020, quando teve captação total de R$ 499 milhões, valor com o qual adquiriu os 4 galpões que detém hoje, os quais estão contabilizados por R$494 milhões no ativo do fundo, distribuídos conforme a pizza abaixo.
O FII carrega um prejuízo contábil de R$ 0,69 por cota, pela alteração na política de apuração de resultados, que mudou de lucro contábil para lucro caixa no pagamento de proventos.
Esse valor poderá ser revertido nas futuras atualizações de valor justo dos ativos e não gera impacto nas distribuições de proventos.
Valor de mercado por ABL baixo!
com valor de mercado de apenas R$316 milhões, bem abaixo do Patrimônio Liquido de R$491 milhões e um total de ABL (área bruta locável) de 151 mil m2 o Valor de Mercado por ABL é de apenas R$2 mil reais por m2, bem abaixo da média setorial de galpões logísticos.
Proventos constantes e altos após queda da cota!
Se o desempenho da cota deixou a desejar, não podemos dizer o mesmo do rendimento, que está muito bom.
O último dividendo pago pelo PATL11 foi em dezembro, de R$ 0,60 por cota, um Dividend Yield de 0,9% com base na cotação atual de R$ 67,57
Como você pode ver a constância no pagamento de proventos também é muito boa e tem se mantido nos últimos meses e anos desde o início das atividades em Agosto de 2020:
Os dividendos são anunciados no último dia útil do mês e o pagamento é realizado no 6º dia útil do mês subsequente.
Se anualizarmos o último provento temos 10,6% de rendimento e o valor estimado para 2024 é de cerca 11%.
Aqui, você pode se perguntar se este rendimento não é muito semelhante ao da Selic.
Importante observar que , por ser um fundo de galpões , ou seja, de imóveis físicos.
Então se adicionarmos uma potencial correção dos ativos e/ou aluguéis destes pela inflação, temos uma taxa composta bastante alta, considerando o retorno em proventos estimado.
No caso do PATL3 a maior parte dos contratos de aluguel são atípicos (negociados com o contratante) e 94% corrigem pelo IPCA, principalmente em março e setembro de cada ano.
Além disso, o PATL11 está negociando com um Preço sobre o valor patrimonial (P/VPL) de apenas 0,69 vezes.
O patrimônio líquido do fundo vem mantendo-se constante em R$490 milhões, bem como o valor de seus ativos, de R$494 milhões
O principal risco deste FII
O prazo médio remanescente dos contratos vigentes é de 2,4 anos e aqui eu encontro o que vem a ser o maior risco na minha opinião.
Os contratos deste FII são atípicos, ou seja, negociados com clausulas específicos para grandes empresas contratantes, e as renovações podem não ocorrer ou não acontecer com preços e características tão favoráveis como as antigas.
Ainda assim, pelo tamanho das operações, acredito que a maior chance é de renovações nos aluguéis.
Como você pode ver o maior locatário é o Groupe SEB, com 33% , seguida pela BRF com 33R e Multiterminais com 20%, seguido pela Xerox: são todas grandes e consolidadas empresas com baixo risco de crédito.
Zero inadimplência!
Durante novembro, o Fundo recebeu a totalidade da receita imobiliária de competência do mês e não possuía qualquer inadimplência, mais uma consequência dos inquilinos serem grandes empresas, com menor risco de crédito.
Gestora:
O PATL11 é gerido pela gestora VBI Real Estate, associada ao Pátria Investimentos (que comprou 50% de participação nela em 2022).
Carteira de Renda atualizada
A carteira de fundos imobiliários e fundos de debentures incentivadas agora ficou assim, com 5 ativos:
Abraços Cristiane Fensterseifer, CNPI
11/01/2024