Nova recomendação de investimentos! Junte-se aos multimilionários brasileiros
Esta Small cap tem potencial para dobrar de valor !
Percebo que apesar de muito elegante a empresa parece um pouco esquecida quando o assunto é cobertura pelos analistas de investimentos.
A empresa atua em inúmeros segmentos que se entrelaçam entre si, mas tornam difícil uma avaliação, ainda mais por se tratar de um negócio com cifras tão fora da curva.
Quem é ela?
JHSF Participações (JHSF3)
Já adianto que este case não tem nada de simples.
Por isso, resolvi fazer um estudo completo.
Fundada em 1972, a JHSF Participações (JHSF3) é líder no setor de altíssima renda no Brasil.
De controle familiar e gestão profissional, tem capital aberto desde 2007 e é negociada no Novo Mercado.
A JHSF atua em diversos segmentos, que exploraremos um por um neste relatório.
• Desenvolvimento Imobiliário: Criação de projetos imobiliários, hoje cerca de metade do seu resultado. Com Ebitda de R$358 milhões em 2023.
• Shopping Centers: Desenvolvimento e administração de shoppings com Ebitda de R$146 milhões em 2023.
• Hospitalidade e Gastronomia: Investimentos em hotéis e restaurantes da famosa marca Fasano, com Ebitda de R$81 milhões em 2023.
• Catarina Aeroporto Executivo Internacional: com Ebitda de R$58 milhões em 2023.
• Varejo de moda: com mais de 20 lojas de marcas de luxo nos seus estabelecimentos.
• JHSF Capital: com produtos financeiros e gestão de patrimônio.
• Residências para Locação e Clubes.
A estratégia da empresa é aumentar o resultado vindo de negócios com receita recorrente, enquanto temos visto as receitas de incorporação diminuindo. Veja:
Como vemos pelo gráfico acima, atualmente as receitas recorrentes são cerca de metade o Ebitda. A meta da empresa é que estas cheguem a 2/3 da geração de caixa operacional até 2028.
Isso porque a incorporação é mais cíclica e sofre mais em momentos de economia fraca do que as receitas recorrentes.
As receitas recorrentes, vem de negócios como os restaurantes e hotéis Fasano, o Catarina Aeroporto Executivo Internacional, as unidades para locações residenciais, a gestão de investimentos e outros.
São inúmeros os projetos de receita recorrente como destacados no gráfico:
Cada negócio, um negócio
Apesar do foco da JHSF em crescer nos segmentos de resultado recorrente, a incorporação segue sendo a maior fonte de Ebitda. Por isso vou começar por ela:
Incorporação
Na incorporação a JHSF tem cerca de R$35 bi de VGV (valor geral de vendas) considerando projetos já lançados e ainda por lançar.
A empresa cresce em clusters (grandes terrenos) comprados por valor mais baixo nos quais desenvolve projetos de luxo completos e multiuso com margens superiores, como você verá exemplo a exemplo.
Os projetos da JHSF são faseados, respeitando a demanda, limitando a exposição de capital e a variação de custos.
As obras são financiadas principalmente pelo cliente durante a construção.
A empresa opera sem permuta e a carteira de recebíveis é de clientes de altíssima renda com baixo risco.
Segmento de Incorporação - Projetos por complexo:
Como as incorporações da JHSF ocorrem em clusters, ou grandes terrenos, a abordagem é por complexo:
Complexo Boa Vista...
É onde está a já consolidada Fazenda Boa Vista, referência de empreendimento de campo destinado à alta renda.
Situada no km 102 da Castello Branco, em Porto Feliz/SP, tem infraestrutura completa de esportes, lazer e serviços em 12 milhões de m², sendo 3 milhões de m² preservados.
A Fazenda ainda conta com R$125 milhões de VGV remanescente.
Dentro do complexo estão o Boa Vista Market e o Hotel Fasano Boa Vista.
Em estoque, dentro do complexo Boa Vista temos dois empreendimentos:
· O Boa Vista Village e Village terrenos lançado em 2019, que é um condomínio temático de apartamentos e lotes para venda de unidades residenciais e Memberships Clube, com 3 milhões de m² de área total, 88 mil m² de área privativa e VGV de R$ 4,5 bi (R$3 bi de VGV remanescente) além de um Shopping com 14mil m2 de ABL
· O Boa Vista Estates foi lançado em 2021 e é composto por estâncias, lotes e residências, além de serviços para altíssima renda, com 7 milhões de m² de área total, 1,4 milhões de m² de área privativa e VGV Total de R$3,2 bilhões (R$ 2,1 bi de VGV remanescente).
· Ainda a lançar no complexo Boa Vista, a JHSF tem o Complexo Boa Vista IV com 2 milhões de m² de área privativa e VGV de R$7 bi.
Complexo Cidade Jardim...
Desenvolvimento urbano multiuso de alto padrão onde está o Parque Cidade Jardim com suas 9 torres e ABL Total de 48 mil m².
Dentre os projetos de expansão (Brownfield) estão:
• Reserva Cidade Jardim: Projeto em 2 fases com parte lançada, composto por 4 torres residenciais e de serviços, com 136 mil m² totais e 30 mil m² privativos e VGV remanescente de R$3,7 bilhões.
· Real Park Residences, projeto a lançar incluindo torres residenciais de alto padrão e clube de surf com 132 mil m² totais, 80 mil m² privativos e VGV de R$2,3 bilhões.
• Fasano Residences com 31mil m² em clube e Residências, sendo parte destinada à locação, conectados ao Shopping Cidade Jardim
• Terreno adicional para expansões futuras de 13 mil m² (Santiago3)
Complexo Parque Catarina...
Estrategicamente conectado à região metropolitana de São Paulo, nele estão o Aeroporto Executivo e o Catarina Fashion Outlet (CFO).
Estão em incorporação e expansão pela JHSF no complexo Parque Catarina:
· A lançar, o Catarina Town, projeto de alto padrão adjacente ao Catarina Fashion Outlet e Aeroporto Executivo, com 1,2 milhões de m² total e 752 m² de área privativa e VGV de R$15 bi.
· A lançar, o Catarina Resort de unidades residenciais e hoteleiras em 63 mil m² total e 45 mil m² de área privativa e VGV de R$916 milhões.
· O CFO IV para um ABL total de 13 mil m².
Em Bragança Paulista
A JHSF detém 51% de um projeto ainda a lançar, sendo sua parte com VGV de R$ 2,6 bi.
Residências para Locação e Clubes
Vendo que alguns clientes não queriam comprar uma casa de R$30 milhões, mas estavam dispostos a alugar por R$100 mil por mês, a JHSF começou a oferecer alugueis nos seus empreendimentos.
O segmento de Residências para Locação já totalizam cerca de R$80 milhões de receita anual, com imóveis locados na Fazenda Boa Vista, distribuídos em 9 mil m², com R$ 95 mil de valor médio mensal e margem bruta altíssima de cerca de 90%.
Atualmente com NOI (Net Operating Income) anual de R$ 18 milhões irá receber novas unidades dos produtos Fasano Residences e Golf Residences que receberam Habite-se no 4T23, cujas unidades destinadas para locação somam 15 mil m², aumentando em 171% a área privativa para locação e adicionando cerca de R$ 30 milhões de NOI estabilizado anual.
As Golf Residences são locadas por cerca de R$35 por mês e os apartamentos no Fasano Residences por R$70 mil mensais, com enxoval completo e serviço de hotelaria.
A a JHSF tem outros projetos destinados à locação como o Bosque Cidade Jardim, Reserva Cidade Jardim e unidades do Boa Vista Village
Em Clubes a JHSF tem o Boa Vista Village Surf Club, já em operação desde junho de 2023, com a piscina para a prática de surf e o São Paulo Surf Club com abertura programada em 2024.
Os títulos individuais custam cerca de R$600 mil e os familiares cerca de R$900 mil. As anuidades chegam a R$25 mil
Além disso há o Club – Fasano Residences e Club 3.603, Faria Lima.
Shoppings
A JHSF é líder em shoppings de alta renda, com 129 mil m² de ABL própria em 6 shoppings em operação, com alta taxa de ocupação de mais de 96%, e 4 projetos em desenvolvimento.
Em março de 2023, foi inaugurada a terceira expansão do Shopping Cidade Jardim, que adicionou 1/3 da sua capacidade.
Em novembro de 2023, foi inaugurada também a terceira expansão do Catarina Fashion Outlet, praticamente dobrando o seu tamanho em ABL e número de lojas
Dois novos shoppings estão saindo do forno, o Boa Vista Town Center no Boa Vista Village, inaugurado em 2024 e o Faria Lima Shops previsto para 2026
No dia 01/04/24 a JHSF recebeu uma carta de intenções para adquirir por R$ 443 milhões participações minoritárias em 4 shoppings: Bela Vista (BA), Ponta Negra (AM), Expansão 3 do Catarina Fashion e Shop Faria Lima (SP).
A suposição é que a oferta vem do fundo XP Malls, que já possui participação em 3 dos ativos e está quase finalizando uma nova captação de até R$ 2 bi.
O valor da operação cobriria boa parte da dívida líquida da JHSF, que disse que continuará conduzindo as tratativas.
Catarina Aeroporto Executivo Internacional
A JHSF é dona do terreno do aeroporto e opera o mesmo. Ou seja, não é uma concessão.
É o único aeroporto executivo internacional do Brasil, a 35 min de carro de SP e 14 min de helicóptero (eles oferecem o serviço de traslado)
Tem a maior pista entre os aeroportos executivos do Brasil (menor apenas que a de Guarulhos) e pode expandir sua capacidade facilmente diante de mais demanda.
Diferentemente de Congonhas, que tem restrição de horários pela sua localização, fechando a noite, o Catarina opera 24 horas e 7dias por semana
Lembrando que o Brasil possui a 2ª maior frota de aeronaves executivas e apenas em SP são 3.942 aeronaves executivas, mas ainda assim há muito espaço para crescimento.
As receitas do Catarina vem de venda de combustível, da hangaragem, táxi aéreo entre outros serviços.
Inaugurado com 2 hangares, hoje são 12 , com 4 novos hangares construídos em 2023. A ideia é que chegará a 17 hangares após expansões.
Foi construída uma taxiway (pista de apoio paralela à pista principal), para auxílio no tráfego de solo.
Passando da capacidade de 150 aeronaves atuais para 250. No futuro poderá ser usado pelos eVTOL, aeronaves elétricas com capacidade de pouso e decolagem vertical (como drones)
O Aeroporto tem se tornado um relevante hub para manutenção com hangares dedicados para aeronaves da Bombardier, Pilatus, e Dassault.
Recentemente concluiu a Taxiway (pista para manobras), com previsão de inauguração no 1T24.
Hospitalidade e gastronomia: Fasano
A JHSF opera a renomada Marca de luxo Fasano presente atualmente em 10 hotéis.
Foi inaugurado em 2023 o Fasano Itaim, composto por um hotel com 107 apartamentos e dois restaurantes, uma segunda unidade do restaurante Gero na capital paulista e um Fasano Caffè.
A Internacionalização da marca segue e após abrir em Punta del Este o Las Piedras e o Fasano em Nova York, duas novas unidades abrirão em Miami (2025) e Londres (2026).
A empresa está olhando mais 20 pontos internacionais além destes.
O hotel Fasano London será empacotado em um Fundo Imobiliário da JHSF Capital, já mostrando as sinergias com a nova operação da JHSF.
Mais 2 hotéis devem abrir em breve no Brasil, a marca Surf Lodge operada pelo Fasano no Boa Vista Village que deve abrir no meio de 2024
Nas operações de gastronomia são 30 restaurantes chegando a 37 com as novas aberturas previstas.
Este segmento tem sinergias com os demais já que os restaurantes aumentam o fluxo de shoppings e o poder da marca nos empreendimentos imobiliários.
Varejo e moda
A JHSF opera com exclusividade no Brasil 15 Marcas nacionais e internacionais de luxo: Aquazzura, Balmain, Bayard, Brioni, Celine, Chloé, CJ Mares, Emilio Pucci, Fratelli, Gianvito Rossi por meio de 21 Lojas.
A empresa opera 2 Multimarcas CJ Mares (com 70% operação da JHSF) e CJ Outlet e a operação digital com o marketplace da CJFashion.
JHSF Capital
Criada ao final de 2022 para oferecer Soluções de financiamento customizadas para os clientes da JHSF, a JHSF Capital expandiu sua gestora que já tem mais de R$1 bi em custodia, com meta de R$3 bi em 2 anos.
O foco inicial são produtos de investimento para os clientes realizarem o co-investimento em desenvolvimentos imobiliários junto com a JHSF via participações minoritárias em incorporações, com acesso diretamente ao fluxo de caixa dos ativos.
Seu primeiro Fundo foi lançado com valor patrimonial de R$800 milhões e comprou a participação de 33% da Gazit no Shopping Cidade Jardim. Em breve poderemos ver um FII do Catarina Aeroporto Executivo Internacional, por exemplo entre outros Fundos de Renda, de Shoppings e de recebíveis imobiliários
A JHSF Capital é uma fonte importante para investimentos em novos projetos e expansão do Conglomerado JHSF e eu diria essencial para a empresa expandir sem usar seu balanço, com mais capital de 3os.
Os focos da JHSF Capital:
• Estruturação, gestão e oferta de fundos de investimento no segmento de alta renda, baseada nos produtos de desenvolvimento imobiliário da JHSF.
• Oferta de soluções = voltadas a produtos imobiliários da JHSF;
• JHSF ID Membership - programa de relacionamento com benefícios para os clientes da JHSF, como acesso digital exclusivo ao ecossistema JHSF e as JCoins, moeda virtual do ecossistema JHSF.
• cartão de crédito exclusivo e inédito no Brasil, o JHSF American Express.
• Maior conhecimento dos clientes via Data Analytics
JHSF Capital recentemente anunciou parceria com a gestora 1686 Partners, escritório em Genebra, Suíça, para a criação de um veículo de investimento dedicado ao setor de alta renda, moda e lifestyle que investirá em uma seleção de fundos de private equity especializados no setor de moda e lifestyle focado no mercado de alta renda.
Como a JHSF pretende crescer: Business Plan
• Maturação expansões de 2023 no Shopping Cidade Jardim (SCJ) de 1/3 da capacidade, e no Catarina Fashion Outlet (CFO), de 2/3 da capacidade.
• Inauguração de Novos Shoppings: BVV Town Center (+14 mil m² ABL - 2S24) e Shops Faria Lima (+8,5 mil m² ABL - 2026).
• Abertura hotéis Surf Lodge no BVV (2S24), Fasano Miami (2025) e Fasano Londres (2026) + novos restaurantes.
• Nova expansão Aeroporto (12 para 16 hangares).
• +15 mil m² para locação residencial - NOI anual estabilizado R$ 32 mm.
• Novos projetos locação residencial (Bosque Cidade Jardim, Reserva Cidade Jardim e novas unidades do Boa Vista Village).
• Maturação BVV Surf Club e inauguração do São Paulo Surf Club (2024).
• Plano de expansão com apoio da JHSF Capital.
Resultados no 4T23 por segmento e consolidados
Com exceção do segmento de Incorporação que teve queda nas vendas contratadas no 4T23 versus o 4T22 e no ano de 2023 versus 2022 os demais segmentos tiveram forte crescimento.
Incorporação: As vendas do segmento de incorporação caíram 44% no 4T23 ante o 4T22, com queda de 57% nas vendas do reserva cidade jardim e queda de 70% nas vendas do Boa Vista Estates. No ano de 2023 a queda das vendas de incorporação foi de 31%.
Residências para Locação e Clubes estão com NOI (lucro operacional liquido) anual de R$ 18 milhões e vão receber novas unidades do Fasano Residences e Golf Residences de 15 mil m², aumentando em 171% a área para locação e adicionando cerca de R$ 30 milhões de NOI estabilizado anual.
Shoppings: As vendas consolidadas dos Shoppings da Companhia apresentaram crescimento de 18,7% em relação ao 4T22 para R$1,4 bilhão no 4T23. A alta em 2023 foi de 12,3%.
O shopping cidade jardim aumentou em 50 mil m2 seu ABL em 2023 e o Catarina outlet dobrou de tamanho.
Hospitalidade e Gastronomia:
São Paulo Catarina Aeroporto Executivo Internacional: O Aeroporto aumentou em 75% o número de movimentos e em 52% os litros abastecidos na comparação com o 4T22. Em relação a 2022, os aumentos foram de 61% e 37%.
RESULTADOS CONSOLIDADOS DO 4T23 FORAM MUITO BONS
As receitas da companhia, somaram R$ 494 milhões no 4T23 alta de 13% ante o 4T22
O Ebitda aumentou 58% para R$ 237 milhões no 4T23.
O lucro líquido de R$ 223 milhões no 4T23 foi 131% maior na comparação anual.
A dívida líquida no 4T23 era de R$ 974 milhões menor em 15% ante o 3T23.
O Conselho de Administração aprovou a continuidade do programa de recompra de 9,54% do total de ações da Companhia em circulação no mercado, até 7 de fevereiro de 2025.
Vale a pena investir em JHSF ?
A JHSF está num momento difícil pela alta dos juros e consequente lentidão de venda de imóveis.
Ao longo de 2024, será possível observar o reflexo das expansões voltadas para o aumento de receita recorrente no resultado desses segmentos e o incremento na geração de caixa.
Apesar dos altos riscos de execução e da economia em que está inserida eu acredito que o preço atual da JHSF não refrete bem seus ativos e potencial de valorização.
A resposta portanto é Sim! Meu preço alvo para a empresa é de R$9 por ação, um upside potencial de 90%.
Tal valorização levaria a empresa a negociar próximo do valor de antes da covid, ainda abaixo do valor de abertura de capital, sendo que nestes mais de 10 anos evoluiu muito e cresceu algumas vezes, como podemos ver no relatório e no gráfico abaixo
CONCLUSÃO:
RECOMENDO ADICIONAR 1,5% DO PATRIMONIO EM AÇÕES DA JHSF3
Riscos: A economia do Brasil entrar em crise afetando as operações da companhia, os empreendimentos não venderem ou terem margens piores do que o estimado, volatilidade nas ações causadas pelo mercado de capitais e aumento de juros ou outras crises nacionais ou internacionais. Riscos de governança.
QUADRO DE AVISOS:
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Abraços
Cristiane Fensterseifer – CNPI, CGA e consultora CVM
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04/04/2024