#MRVE3: A engenharia da desalavancagem (ou: como vender perdendo pode ser a decisão certa)

Chega um momento em que o ativo no balanço não vale o que o balanço diz que vale.

A pergunta não é "vou vender com lucro ou com perda".

É "vou vender agora, reconhecendo a perda, ou vou esperar e descobrir uma perda maior depois".

A MRV assinou a venda de dois empreendimentos texanos por valor bem abaixo do que estavam registrados no balanço.

A perda contábil foi de 26%.

A dívida caiu.

Foi mais um passo do plano de desalavancagem mas sobrou uma conta a pagar e a pergunta é : quem vai pagar essa diferença no fim da história.

Isso pq quem comprou MRV com a tese de que a ação estava descontada versus VPA (valor patrimonial) tem que observar que o VPA REDUZ a cada venda como está, feita abaixo do valor patrimonial do ativo no balanço.

O patrimônio da MRV é quente ou virou um número que só existe até o próximo impairment aparecer?

A venda de ontem já não é o primeiro impairment da empresa e não deve ser o último

Isso interessa direto a quem segura ou pensa em montar posição numa construtora negociando a uma fração do book.

Porque se o book está inflado, o desconto não existe.

E se não existe desconto, a tese de recuperação muda de figura.

No relatório completo eu destrincho a venda, o histórico de execução do plano de desinvestimento, o que isso muda na dívida líquida e por que o consenso dos analistas está dividido entre "oportunidade" e "cilada" depois de mais de mil dias de queda contínua.

#MRVE3

O fato

Em 22 de junho de 2026, a #MRVE3 comunicou ao mercado a assinatura do compromisso de compra e venda dos empreendimentos Ten Oaks e Rayzor Ranch, ambos no Texas, EUA, pertencentes à Resia, sua subsidiária americana.

Valor total: US$ 139 milhões (R$ 716 milhões).

Liquidação prevista para julho de 2026, com depósito não recuperável de US$ 12 milhões já garantido.

A companhia justificou a perda de 26% sobre o valor patrimonial citando dois fatores:

1) cenário de juros elevados nos EUA com expectativa de alta,

e

2)

NOI dos projetos abaixo do potencial, já que a ocupação e o aluguel praticado ainda não atingiram o ponto de maturidade do empreendimento.

Em contrapartida, o efeito sobre o balanço consolidado:

Redução de 7,5% na dívida líquida consolidada da MRV&Co, equivalente a US$ 87 milhões (R$ 448 milhões)

Redução de US$ 46 milhões (R$ 237 milhões) em minority interest

Do legado de projetos da Resia, sobra apenas o Memorial (US$ 109 milhões em valor patrimonial, venda esperada ainda em 2026).

Golden Glades (US$ 133 milhões) e North City (não consolidado no balanço, obra quase concluída) devem gerar lucro contábil na alienação, segundo a própria companhia.

Desde o anúncio do plano de desalavancagem em dezembro de 2024, o total vendido soma US$ 380 milhões (R$ 2 bilhões).

O contexto que o release não conta

Esse não é o primeiro corte com perda na Resia, e a companhia já vinha sinalizando isso.

No 1T26, a subsidiária americana vendeu o projeto Tributary e negociou os terrenos Marine Creek e Tucker por US$ 91,5 milhões, dentro de um plano de venda de US$ 800 milhões em ativos da Resia até o fim de 2026.

Com a venda anunciada agora, o total realizado sobe para algo em torno de US$230 milhões dentro dessa meta, ou seja, menos de um terço do caminho percorrido, com o trimestre 1T26 já tendo mostrado prejuízo líquido de US$ 94 milhões na operação americana.

A venda em si reduz dívida e tira risco de execução, mas não resolve o problema estrutural.

A relação entre passivo acumulado e patrimônio líquido da MRV&Co chegou a representar 102,1% do PL no 1T26, um dos níveis mais elevados entre as construtoras listadas

Isso significa que cada nova rodada de impairment na Resia corrói diretamente o patrimônio líquido consolidado, o que é exatamente o tipo de erosão que destrói o argumento de "desconto sobre o VPA" como tese de investimento.

Em outras palavras: o book não é uma fotografia estática.

Ele está sendo reescrito a cada venda, e até agora sempre na direção de baixo.

Quem absorve a conta final

Se a Resia ainda tem ativos a vender e o histórico recente é de perdas entre 20% e 30% sobre valor patrimonial, o buraco residual da desalavancagem inteira vai ser fechado por quem?

Existem duas respostas possíveis na minha opinião:

1) Ou a operação brasileira gera caixa suficiente para cobrir essa diferença ao longo do tempo (o que comprime o retorno disponível ao acionista no curto prazo),

ou

2) a companhia eventualmente precisa de um aumento de capital, o que dilui quem está posicionado hoje.

O preço-alvo da MRV tem q considerar as premissas de cap rate usadas pela companhia para a venda dos ativos da Resia que podem estar otimistas demais para o ambiente atual de juros

"notícia positiva porque reduz dívida" ou "notícia neutra porque só transforma dívida latente em perda realizada".

As duas leituras são tecnicamente corretas.

A diferença é o horizonte de quem está olhando.

Operação Brasil: a outra metade da tese, está melhorando

Enquanto a Resia segue sangrando, a operação doméstica de incorporação é o motivo pelo qual existe gente comprando a ação.

No 1T26:

Receita líquida no Brasil de R$ 2,6 bilhões, alta de 18% a/a

Margem bruta de 31%, evolução de 3,7 p.p. a/a

Lucro líquido da MRV Incorporação de R$ 45 milhões, com ROE de 15,5% no trimestre, contra 4,8% um ano antes

Lançamentos de R$ 2,9 bilhões e vendas de R$ 2,5 bilhões (+14% a/a), ticket médio de R$ 270 mil

O problema é que o resultado consolidado, somando Resia, Luggo e Urba, ainda apaga boa parte dessa melhora.

A MRV&Co teve prejuízo líquido de R$ 76 milhões no 1T26, menor que o prejuízo de R$ 363 milhões um ano antes, mas ainda negativo, com margem líquida consolidada de -1,4% no trimestre.

Valuation e múltiplos

P/L 26E em torno de 4x

P/VP 26E abaixo de 0,5x

Preço-alvo médio (consenso, 13 analistas)

R$ 10,68, upside médio de 71%