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Nova recomendação e fundo imobiliário (FII) de Shopping, com grande desconto


Com a queda nos mercados de risco devido as altas da taxa de juros, que abalou tanto ações como fundos imobiliários (FIIs), muitos FIIs negociam hoje a um valor de cota menor que o valor patrimonial, sem que isso faça sentido em alguns casos.


O segundo fundo recomendado para nossa carteira portanto, visa aproveitar esse desconto para comprar um fundo imobiliário de shopping centers.


O escolhido da vez possui um PVPA (Preço sobre o valor patrimonial) de 0,8 vezes apenas, um pagamento de proventos esperado em 9% em 2023 e resultados consistentes ao longo dos anos.

Veja abaixo que enquanto o valor patrimonial por cota é de R$120,44, a cota está em R$97.


Fonte: ClubeFII
Fonte: ClubeFII

Considerando que os resultados os seus shoppings cresçam em linha com a inflação, temos, portanto uma excelente rentabilidade na combinação de retorno e crescimento de dividendos


O escolhido é o Malls Brasil Plural (MALL11)


O MALL11 é um fundo imobiliário de tijolo, que investe principalmente em empreendimentos imobiliários físicos, o qual fez IPO em 18/12/2017


O fundo é do tipo ANBIMA FII Renda Gestão Ativa Segmento Shopping Center e mais de dois terços do seu patrimônio líquido está investido em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.


Além do objetivo de promover renda imobiliária aos cotistas, por meio do recebimento de aluguéis e da administração e gestão de shoppings, a ele tem gestão ativa.


Ou seja, também busca ganho de capital na compra e venda de shoppings e maior eficiência e rentabilização do portfólio.


A equipe de gestão em conjunto com o Consultor Especializado do Fundo, contratado em julho de 2019, conduz ativamente um processo de prospecção para mais aquisições pelo Fundo mirando:


Ativos Estratégicos com cap rates na ordem de 7-10% a.a., com dominância regional e com gestão profissional e consolidação do Setor de shoppings que é altamente competitivo e fragmentado


A One Bridge Capital é consultora especializado no fundo, representada por Henrique Cordeiro Guerra, que foi Diretor Executivo e RI por mais de 10 anos da Aliansce Shopping Centers (ALSO3);


O fundo tem como público-alvo investidores em Geral, é administrado pelo Genial Investimentos Corretora de Valores Mobiliários S.A, um dos maiores grupos de gestão do país.


O gestor do MALL11 é o BRPP Gestão de Produtos Estruturados, uma empresa do Grupo Brasil Plural.

Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário
Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário

O MALL11 tem a menor Taxa de Administração dos FIIs de Gestão Ativa de Shoppings, de 0,5% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de se o fundo fizer parte de índice IFIX


Além disso sua vasta base de mais de 110 mil cotistas leva a uma liquidez diária de cerca de R$ 2 milhões de negociação ao mês.


Muitas aquisições feitas desde o IPO


Com o IPO em Dez/17, captou R$ 186 milhões a uma cota de R$100, maior que a atual, de R$97,42.


Em Dez/18 adquiriu 54,2% do Maceió Shopping e fez o 1º Follow-on com captação de R$75 milhões.


Em Set/19 comprou 6,67% do Shopping Tacaruna e em Out/19 fez o 2º Follow-on com captação de R$ 480 milhões.


Em nov/19, comprou 25% do Suzano Shopping e em Dez/19 comprou 8% do Shopping Taboão, 40% do Shopping Park Lagos e 40% do Shopping Park Sul e 28% do Boulevard Shopping Feira, incluindo 48,83% da Loja C&A Feira, com 2.100 m², mais um terreno.


Em Mar/21 comprou1.8% adicional do Boulevard Shopping Feira e em Dez/21 comprou 100% do Shopping Madureira.


Atualmente possui participação em 9 shoppings, em 5 estados com um total de 102 mil m² de ABL própria.


Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário
Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário

O Madureira Shopping, no Rio de Janeiro/RJ, é o ativo mais importante do fundo com 32% da receita operacional líquida (NOI) seguido pelo Maceió Shopping com 20% de participação na receita liquida (NOI).


O gráfico abaixo mostra esta divisão de receita liquida (NOI) por shopping:



Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário


Aqui você encontra mais detalhes sobre cada um destes ativos:





Resultados consistentes


O gráfico abaixo mostra a consistência no resultado do findo ao longo dos últimos meses.



Em janeiro de 2020, por exemplo, temos R$1,4 por cota basicamente de aluguéis recebidos pelos shoppings descontados por despesas operacionais dos mesmos, proporcional à participação do Fundo no ativo..


E R$0,16 por cota em Despesas operacionais como taxa de administração, laudo de avaliação, taxa CVM, taxa SELIC, taxa CETIP, além das despesas financeiras do CRI.


Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário
Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário


O MALL11 tem uma das maiores taxas de ocupação dos FIIs de Gestão Ativa de Shoppings com vacância de apenas 4% e taxa média de ocupação de 96%.

Além disso, a taxa de inadimplência está baixa, em 5%.


Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário
Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário


As vendas dos shoppings apresentaram o valor de R$ 2420/m² em dezembro/2022 e vem numa crescente como você pode ver no gráfico:


Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário
Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário


O ativos apresentaram receita liquida operacional (NOI) de R$ 109/m² em dez/2022, contra R$ 99/m² em dez/2021.


Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário
Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário

Com isso o fundo tem conseguido pagar bons e consistentes dividendos, como mostra o gráfico abaixo.


Na data de 31/01/2023, foi divulgado a mercado a distribuição de rendimentos referente ao mês de janeiro, com pagamento no dia 14/02/2023.


O Fundo gerou um resultado no mês equivalente a R$ 1,27/cota e distribuiu R$ 0,78/cota.


A base acumulada de resultados a distribuir totaliza R$ 7,2 milhões ou R$ 0,79/cota no final de janeiro.


Tal base poderá ser utilizada em futuras distribuições permitindo maior previsibilidade na distribuição de rendimentos mensais.


Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário
Fonte: Malls brasil plural fundo de investimento imobiliário

Veja abaixo que nos últimos meses o pagamento de proventos ficou estável, mas como as cotas tiveram desvalorização pela conjuntura econômica do Brasil e alta de juros, o retorno em dividendos, isto é o valor de dividendo por cota, aumentou (segundo gráfico).


Fonte: FundsExplorer
Fonte: FundsExplorer


A expectativa é de um pagamento anualizado de 10% em proventos.


Endividamento do Fundo

Após a aquisição do Madureira Shopping, o Fundo passou a ter obrigações a prazo, devido a emissão de um CRI no valor total de R$ 250 milhões.


Em out/22, o FII realizou a amortização extraordinária de R$ 73 milhões com recursos captados e em janeiro/23, o montante atualizado destas obrigações totalizava R$ 194 milhões, representando 16% do valor total dos ativos do fundo.


A receita operacional liquida (NOI) dos seus ativos é superior ao valor dos pagamentos futuros ao CRI.


Por exemplo: O NOI do fundo foi de R$ 13 milhões e valor do pagamento mensal seria de R$ 2 milhões, suficiente para realizar o pagamento da dívida e ainda distribuir dividendos bons


Resultados recorde em 2023

Em janeiro de 2023 o MALL11 atingiu o maior valor histórico de receita operacional, em R$ 13 milhões.

Além disso divulgou estimativa de NOI (receita operacional líquida) de R$ 106 milhões , além de despesa com investimento de R$ 16 milhões para 2023



As vendas totais/m² apresentaram um crescimento de 9,3% quando comparadas com o mesmo mês do ano anterior,


A receita operacional liquida (NOI) caixa/m² apresentou um crescimento de 10,2% quando comparado ao mesmo mês do ano anterior


A vacância ficou em 4% em relação a sua ABL própria.


O Fundo conta com garantia de renda mínima em, aproximadamente, 22% da ABL do portfólio, dando uma maior garantia para enfrentar turbulências no curto prazo.


Risco do investimento

A tributação dos FIIS pode mudar com a reforma tributária, caindo por exemplo a isenção de rendimentos pagos ao cotista pessoa física, hoje isentos de IR.


O fundo tem liquidez razoável mas isto pode mudar conforme condições do mercado de capitais, além de o fundo estar exposto a economia e mercados mobiliários e suas flutuações, crises.

O setor imobiliário e de shoppings tem regulamentação que também afeta os ativos do FII, além do risco de vacância por crises econômicas.


O fundo emite CRIs e tem, portanto, um grau de endividamento sujeito a flutuações nos juro. Alem disso possui riscos de crédito, de receber os contratos de locação.


Impacto Lojas Americanas

Apesar de todos os shoppings investidos locarem espaços para a Americanas, isto é apenas aproximadamente 1% no NOI e não deve ter impacto relevante.


Conclusão:

Recomendo compra do fundo de investimento mall11 com até 3% do patrimônio total do investidor, considerando os riscos e oportunidades da tese e o retorno satisfatório em dividendos!


Abraços,

Cristiane Fensterseifer CNPI, CGA e Consultora APIMEC



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Trabalho estupendo. Parabéns.

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